但是转型也是必然的
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  在房地产领域,有这样一些身影,它们房屋质量过硬、资金实力雄厚、品牌影响力深远,因而深受市场欢迎,那就是地产央企。在中国房地产发展史上,央企一直扮演着重要角色,它们在政策和市场的变革中把握机遇,不断发展壮大,成为中国房地产市场的重要力量。

  “央企在早期的发展阶段中,在品牌和产品方面有一定的影响力,很受消费者的欢迎,未来市场会朝着越来越有利于央企的方向发展,这是肯定的,因为它们有资金实力的保障,品牌影响力也存在,但是转型也是必然的,因为光靠政府资源和品牌的力量还不够,必须要变革,要结合最新的科技扩大产品线。”中国豪宅研究院院长朱晓红在接受《华夏时报》记者采访时表示。

  9月25日,中海、保利、金茂这三家央企在北京土地市场上大展身手,分别拿下位于瀛海、庞各庄和石榴庄的三宗地块。其中,瀛海地块经过31轮竞拍,最终由中海以32.7亿成交;庞各庄地块由保利以33亿元的价格拿下;地址位置优越的石榴庄地块起始楼面价就高达6万,最后“合生+金茂”联合体以28.2亿元的价格获得。

  央企的强势在克而瑞公布的2019年上半年的房企销售额排行榜上也展露无遗:TOP10 中有5家企业具有央企背景,包括保利、中海、华润、万科、绿地;保利、中海、华润这三家央企的销售增速均在排名前四,中海的销售额增速在所有排行企业中排名第一,华润的销售额增速达到26.1%,保利发展的销售额增速达到17.33%。

  与此同时,在房地产市场融资环境严峻的情况下,央企还能以低成本获得融资。上半年保利发展有息负债的综合成本仅4.99%,较2018年的5.03%有所下降。华润置地2018年的加权平均融资成本为4.47%,2019年上半年下调为4.4%。中海上半年的加权平均融资成本仅4.28%,对比2018年的4.3%也有所下调。

  在朱晓红看来,地产央企的优势是在早期便已经形成的,“央企在早期的发展阶段中,在品牌和产品方面有一定的影响力,很受消费者的欢迎”,央企在品质方面也很可靠,对于消费者而言,中小企业有破产的可能性,而大型的国企尤其是央企则可能性不大,而且在后续物业方面也有保障。

  记者梳理发现,早在1998年中国房地产市场化改革之时,央企便不失时机地扩大业务领域,逐步发展壮大。1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,此次改革的目标是要停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

  1998-2001年,中海地产顺应中国内地住宅商品化改革趋势,逐步将地产业务重心由香港向内地转移。自此进入高速发展阶段,实现了向全国性地产商的转型,并逐步成长为中国房地产行业领军企业之一。

  2002年,保利完成股份制改造,保利房地产股份有限公司成立。其提出“三个为主、两个结合”的企业发展战略。即:以做大做强房地产主业为主,适度地拓展相关行业,以北京、上海为主,逐步向其他城市扩展,以商品房住宅开发为主,适度地拓展其他物业,逐步优化产品结构。“两个结合”一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合,二是资本经营和资产营运相结合。

  2001年,华润北京置地有限公司更名为华润置地,确立了全国发展战略,2010年华润置地在中国内地布局城市超过20个,营业额突破100亿元。

  2003年,中国五矿集团公司收购无框建设前身东方有色集团有限公司,此后开始拿地开发地产项目,并多次注资壮大业务。

  另外,葛洲坝、远洋、世茂、金茂等央企也借中国房地产市场化改革的机遇迅猛发展,跻身房企前列。

  为了防止国有资本过度介入房地产市场,影响公平竞争,2010年国资委发文要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产,仅留下了16家以房地产为主业的央企。

  对于这“硕果仅存”的16家地产央企来说,“退房令”无疑更进一步促进了它们的发展壮大。2015年,为整合资源、提高效率,地产央企展开大重组。保利集团拉开整合序幕,最终保利地产以51.53亿的价格并购保利置业股权,从此相互之间避开了竞争。2016年中海地产以310亿元收购中信集团旗下地产项目,涉及整合资产超过千亿。

  近年来,华润置地已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型,除了持续开发商业、住宅、写字楼及综合体这些综合开发业务以外,还将在城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块进行战略布局。

  2016年,远洋地产更名为远洋集团,开启新的发展战略,即构建以房地产实业为基础、围绕“全地产视角”的有限多元业务结构,致力在住宅开发业务的基础上加大对不动产开发投资、客户增值服务、房地产金融等业务的发展力度。

  2018年,为了体现公司多元化发展方向,明确“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的定位,保利地产更名为保利发展。

  朱晓红表示,地产央企的转型是必然的,“比如早些年五矿等很多企业在探索智能化家居、智慧社区等方面已经开展了深入的研究,它们不会离开房地产,但是会在产品线上更加深化,这是一个好的现象。”

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